中古住宅を購入してリノベーションする魅力とは？よくある失敗や注意点・費用相場

「リノベーション」と「リフォーム」はどちらも住まいを整える方法ですが、意味合いは少し異なります。

リフォームは、壊れた部分を直したり古くなった設備を交換したりする「原状回復」が中心です。一方、リノベーションは間取りの変更やデザインの一新など、暮らし方に合わせて「住まいをつくり変える」ことを指します。

どちらも家を新しくする、という意味では同じですが、古い住宅に新しい価値や意味を加えることで、より快適な空間を実現するのがリノベーションの目的です。

中古住宅を購入してリノベーションを行うことには、分譲住宅や注文住宅では得られない魅力があります。

その内容を、見ていきましょう。

費用を抑えて自分好みの家づくりができる

新築住宅と比べて、中古住宅の購入費用はぐっと抑えられる傾向にあります。

国土交通省の調査によると、注文住宅の平均購入費用は5,811万円、分譲戸建ては4,290万円という結果が出ています。それに対して中古戸建は平均2,983万円と、大きな差があります。

この差額をリノベーションに充てることで、画一的な間取りになりがちな分譲住宅では難しい、自分好みの空間づくりが可能になります。また、注文住宅よりも費用を抑えながらも、注文住宅と同じようにライフスタイルに合わせた理想の住まいを手に入れられる点も、中古住宅をリノベーションする大きな魅力です。

参考：国土交通省 住宅局｜令和５年度住宅市場動向調査報告書

利便性の高いエリアの物件を選べる

駅近や商業施設が充実しているエリアは人気が高く、新築住宅で購入しようとすると高額になります。予算を考慮し「立地条件を妥協して家探しをしなくてはならない…」といったことも、あるかもしれません。

中古住宅は新築住宅よりも価格が低いため、希望するエリアで、予算内の家を見つけられる可能性が高くなります。

場所にこだわって住まいづくりをしたい方にとって、中古住宅＋リノベーションは、非常に魅力的な選択肢です。

既存の建材などを再利用できる

立派な柱や梁、アンティーク調のドアなど、中古住宅にはまだ使える建材やインテリアが残されていることも、少なくありません。リノベーションでは、すべてを壊して新しくするのではなく、使える部分を活かすこともできます。

こうした建材を再利用することで、費用を抑えながら家づくりを進めることができます。また、中には現在では手に入らないような貴重な素材が使われていることもあり、それらをうまく活かすことで、住まいの価値が高まる可能性もあります。

中古住宅を購入し、リノベーションすることで、費用を抑えて理想の住まいづくりが実現します。しかし、住んでから不具合が生じたり、工事中に思わぬトラブルが発生したりするケースもゼロではありません。

ここでは、中古住宅のリノベーションでよくある失敗例を紹介します。

見えない部分の劣化が深刻だった

新築と違い、家の内部の劣化状況をすぐに判断できないのが、中古住宅の難しさのひとつです。

たとえば、見た目がきれいな中古住宅でも、床下や天井裏、配管といった目に見えない部分がボロボロになっている場合もあります。

こうした劣化に住んでからしばらくして気づき、購入を後悔するケースは少なくありません。

間取り変更が難しかった

中古住宅の間取り変更は、家の構造によっては実現が難しい場合もあります。

たとえば、2×4（ツーバイフォー）工法や、壁式構造の建物では、壁が構造を支えているため、大きな間取り変更が難しいケースもあります。一方で「在来工法（軸組工法）」の木造建築や「ラーメン構造」の鉄筋コンクリート造の建物は、比較的自由な間取り変更がしやすいとされています。

ただし、素人が建物の構造まで考慮しながら家探しを進めるのは、なかなか大変です。リノベーションを依頼する会社に、中古住宅を探す段階から相談できると安心です。

リノベーション費用が思ったよりも高額になった

中古住宅のリノベーションでは、見た目ではわからなかった劣化部分の補修が後から必要になったり、耐震性や断熱性を高めるための工事が追加されたりと、当初の想定以上の費用がかかることもあります。

また、賃貸で暮らしながらリノベーション工事を進める場合、工事期間が延びてしまい家賃の更新時期に重なるなど、思わぬ出費につながることもあります。

中古住宅をリノベーションする場合、計画の段階から注意しておきたいポイントがいくつかあります。

ここでは、失敗を防ぐために意識しておきたい具体的なポイントを紹介します。

専門家に確認してもらう

中古住宅は見た目だけでは判断できない部分が多く、床下や配管、構造体の劣化に気づかず購入してしまうこともあります。

こうした見えない部分の老朽化は、住んでからトラブルの原因になることもあるため、購入前にインスペクション（建物状況調査）を受けるのがおすすめです。

第三者の専門家に状態をチェックしてもらうことで、リスクを事前に把握でき、安心してリノベーション計画を進めることができます。

2000年6月以降に建てられた家を選ぶ

中古住宅を選ぶ際は、建てられた時期にも注目しておくことが大切です。

2000年6月には建築基準法が改正され、住宅の耐震性能が大きく見直されました。そのため、それ以前に建てられた家の多くは、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。実際、木耐協のデータでは、1950年〜2000年5月までに建てられた2階建て以下の住宅のうち、9割以上が基準を満たしていないという結果もでています。

耐震補強工事には100万円以上かかることもあるため、購入時には建築年をひとつの目安にすると安心です。

参考：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）｜建築年度別にみる耐震性に関するデータ発表

住宅ローンが組めない家に注意する

中古住宅の中には、住宅ローンが組みにくい物件もあります。

たとえば、再建築不可物件は、建て替えができないため担保価値が低く、ローンの審査に通らないことも少なくありません。また、建ぺい率や容積率を超えた違反物件も、金融機関の審査で不利になる可能性があります。

さらに、中古住宅は新築に比べて建物自体の資産価値が低いため、ローンを通すには自己資金を多く用意しなくてはならないことも考えられます。

希望する物件が融資対象かどうか、事前に確認しておくことが大切です。

物件は時間帯・日にちを変えて何度か訪れる

気になる物件が見つかったら、できるだけ時間帯や曜日を変えて、何度か現地を訪れてみることをおすすめします。

朝と夜で周囲の雰囲気が大きく変わることもありますし、平日と休日では交通量や近隣の騒音の感じ方も違うかもしれません。

実際に暮らし始めたときのイメージを持つためにも、さまざまな時間に足を運んで、周辺環境をしっかり確認しておくことが大切です。

工期は余裕を持って計画を立てておく

リノベーション工事は、計画通りに進まないこともあります。

工事を進める中で想定外の劣化が見つかったり、追加の修繕が必要になったりすると、当初のスケジュールよりも工期が延びてしまうこともあるでしょう。特に賃貸に住みながら工事を行う場合は、退去日や更新時期との兼ね合いにも注意が必要です。

余裕を持ったスケジュールを組んでおくことで、引っ越しの準備や手続きも落ち着いて進めることができます。

中古住宅のリノベーションにかかる費用は、建物の広さや築年数、工事の内容によって幅があります。

一般的な2階建ての場合、1,000万円〜2,500万円ほどが相場とされています。平屋は構造がシンプルなため、同じ築年数・広さであれば2階建ての7〜8割程度の費用でリノベーションできることもあります。

設備のグレードや間取りの変更内容によっても費用は変動するため、事前の見積もりをしっかりと確認しておきましょう。

中古住宅のリノベーションで活用できる補助金制度

リノベーションの内容によっては、国や自治体の補助金制度を活用できる場合があります。以下は、リノベーションで活用できる可能性のある、補助金制度の一覧です。

• 子育てグリーン住宅支援
• 給湯省エネ2025事業
• 長期優良住宅化リフォーム支援事業
• 既存住宅における断熱リフォーム事業
• 介護保険
• 自治体の補助金制度

申請には条件があるため、該当する制度があるかどうか、事前に確認しておきましょう。

費用を抑えながら自分らしい住まいを実現できることが、中古住宅をリノベーションすることの、大きな魅力です。一方で、構造や劣化の見極め、ローンの可否など、注意しておきたいポイントもいくつかあります。

失敗を防ぐためには、建物の状態や法的条件をしっかり確認し、信頼できる専門家に相談しながら計画を立てていくことが大切です。補助金制度や物件選びの工夫などを上手に取り入れることで、コストを抑えつつ、満足度の高い家づくりが可能になります。

ぜひ、この記事を参考にしながら、中古住宅のリノベーションを前向きに検討してみてください。

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